Inteckning av fast egendom hanteras av Lantmäteriet. Före 1 juni 2008 hanterades inteckningar av inskrivningsmyndigheten som organisatoriskt tillhörde tingsrätten.
Inteckning av fast egendom kan delas in i två faser. Ansökan kallas för inteckning, när myndigheten beslutat att godkänna ansökan utfärdas pantbrev. Pantbrev har idag ersatts av ett elektronisktregister. Men det finns fortfarande skriftliga pantbrev som är gällande.
Ansökan om inteckning kan bara göras av den som äger fastigheten. För att räknas som ägare måste man ha lagfart. Visserligen kan man juridiskt ha äganderätt till en fastighet utan att ha lagfart men det är ett undantag.
Inteckningen ska vara på en viss summa pengar och i anges i svenska kronor. En fastighet kan ha flera inteckningar. Inteckning används till att belåna fastigheten.
I samband med att ett huslån beviljas för en fastighet upprättas ett skuldebrev som reglerar lånet. I skuldebrevet anges vilken inteckning som utgör säkerhet för huslånet. Banken, det är oftast en bank, ansöker med stöd av skuldebrevet om att det förs in i registret över inteckningar att banken har inteckningen som säkerhet för huslånet.
Om ägaren till fastigheten inte kan betala lånet kan banken hos kronofogdemyndigheten ansöka om att fastigheten ska utmätas.
Vid köp av fastighet förs inteckningar över på den nya ägaren. Den tidigare ägaren är skyldig att lösa sina huslån, om inte avtal träffas om att den nye ägaren övertar tidigare huslån.
Eftersom fastighetspriserna hela tiden stiger räcker oftast inte gamla inteckningar till för att täcka nye ägarens lånebehov. Den som köper en fastighet ansöker oftast om nya inteckningar. Det innebär att med tiden har en fastighet flera inteckningar.
En fastighet kan med hjälp av flera inteckningar vara belånad hos olika banker, flera olika banklån. Den som har den äldsta inteckningen som säkerhet har större säkerhet för sin fordran.
Om en fastighet säljs på exekutivauktion ska i första hand den som har den äldsta inteckning få betalt för sin fordring, därefter får nästa bank eller långivare sina pengar.
Ett exempel
Om tre banker har var sitt pantbrev, inteckning, som säkerhet för huslån.
- A har ett pantbrev daterat 1970 på 300 000 kr.
- B har ett pantbrev daterat 1980 på 200 000 kr.
- C har ett pantbrev daterat 1990 på 200 000 kr.
Om fastigheten säljs på exekutivauktion för 400 000 kronor får bank A ut sina 300 000 kronor, bank B får 100 000 kr och bank C får inget alls.
Observera att dateringen gäller för när pantbrevet utfärdades, inte när banklånet togs.
Ovanstående förutsätter att alla pantbrev var belånade fullt ut.
Därför säger man att A har bättre förmånsrätt än de andra. Det är också grunden för indelning av bottenlån och topplån.
Indelning av bottenlån och topplån har i princip mist sin betydelse. Det få banker som skulle gå med på att finansiera topplånet men inte få bottenlånet. Den som behöver öka sina huslån på fastighet och vänder sig till en annan bank än tidigare blir som regel tvungen att lösa sina huslån i den första banken för att den andra banken ska ställa upp med huslån.
Vad är fast egendom?
fast egendom är en fastighet, det vill säga i detta sammanhang en mark eller tomt. Det kan vidare indelas i industrifastighet, jordbruksfastighet, tomt till hus, tomt för byggande av hyresfastigheter. Det är inte själva byggnaden i sig som avses även om den är den del av fastigheten.